Offene Immobilien-Fonds baden im Anleger-Geld


Die Krise bei den offenen Immobilienfonds ist noch nicht lange her, doch sie scheint vergessen. Die Branche boomt. Die Fondsmanager stehen vor der Herausforderung, wie sie die massiven Mittelzuflüsse investieren sollen. Denn wegen der niedrigen Zinsen ist die Konkurrenz bei geeigneten Immobilien enorm.

Die Stimmung unter den Anbieter offener Immobilien-Fonds in Deutschland ist ausgezeichnet. Circa 80 Prozent der relevanten Gesellschaften bezeichnen ihre Lage in diesem Jahr als gut oder sehr gut, so eine Umfrage, welche die Ratingagentur Scope Ratings im Mai dieses Jahres durchführte.

Die Mitarbeiter der Gesellschaften, die insgesamt ein Volumen von 68,8 Milliarden Euro verwalten, haben im Wesentlichen nur die eine Sorge, dass die Liquiditätsquoten der Fonds zu schnell steigen. Dies sorgt für einen Investitionsdruck.

In den ersten drei Monaten dieses Jahres nahmen die für Privatinvestoren offenen Fonds zusammen netto mehr als 1,7 Milliarden Euro an Anlegergeldern auf. Das waren fast 1 Milliarde Euro mehr als im ersten Quartal 2014. Die Fondsgesellschaften gehen davon aus, dass sich der Trend fortsetzt.

Zwei Drittel der Befragten rechnen mit deutlichen Netto-Mittelzuflüssen bis zum Jahresende, rund 20 Prozent mit moderaten Zuflüssen und nur rund 10 Prozent erwarteten eine Stagnation. Keiner der Umfrageteilnehmer erwartete Netto-Mittelabflüsse in diesem Jahr.

Anbieter wollen Liquidität aktiv begrenzen

Wir stark das Interesse der Anleger derzeit ausfällt, lässt sich laut Scope Ratings auch daran ablesen, dass mehr als die Hälfte der Befragten davon ausgeht, dass es künftig vermehrt zu sogenannten „Cash-Stopps“ kommen wird. Dabei handelt es sich um die bewusste Begrenzung von Mittelzuflüssen, damit die Liquiditätsquoten der Fonds nicht weiter anschwellen.

Schon heute liegen die Liquiditätsquoten der von Scope Ratings bewerteten Publikumsfonds für Privatanleger bei durchschnittlich 22,5 Prozent des Nettofondsvermögens. Zwei Drittel der Fondsanbieter erwarten, dass die Liquiditätsquote zum Jahresende höher oder deutlich höher liegen wird als noch Ende des letzten Jahres.

Die Erwartungen im Hinblick auf die Mittelzuflüsse stimmen überein mit den geplanten Investitionen. So rechnen fast 60 Prozent der Fondsanbieter für die gesamte Branche in diesem Jahr mit einem höheren Ankaufsvolumen im Vergleich zum Vorjahr. Circa 20 Prozent erwarten Investitionen auf Vorjahresniveau. Kein einziger Fondsanbieter rechnet mit einem geringeren Ankaufsvolumen.

Fonds wollen Investitionen ausweiten

Die geplante Ausweitung der Ankäufe stellt die Anbieter vor große Herausforderungen. Denn das aufgrund der extrem niedrigen Zinsen gibt es ein starkes Interesse an Immobilien und somit hohe Ankaufskonkurrenz für die Fons.

Keiner der befragten Anbieter empfindet die Verfügbarkeit von geeigneten Immobilien derzeit als sehr gut oder gut. Immerhin zwei Drittel bezeichneten die Verfügbarkeit als befriedigend, ein Drittel der Anbieter bezeichnet sie als unbefriedigend oder schlecht.

Die hohe Ankaufskonkurrenz um geeignete Immobilien hat zahlreiche Fondsmanager dazu veranlasst, in Projektentwicklungen zu investieren. Diesen Trend konnte man bereits im vergangenen Jahr klar beobachten, als fast ein Drittel des Ankaufsvolumens auf unfertige Objekte entfiel.

Trotz der derzeitigen Herausforderungen im Ankauf geeigneter Immobilien und wegen der enormen Mittelzuflüsse plant mehr als die Hälfte der befragten Fonds-Anbieter, neue Produkte aufzulegen. Diese sollen sich jedoch vor allem an institutionelle Investoren richten.